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Une bonne assurance pour réduire le coût d’un emprunt immobilier

Alors que l’assurance emprunteur représente près d’un tiers d’un crédit immobilier, trop peu de candidats à la propriété choisissent une assurance autre que celle de leur banque. C’est pourtant un moyen simple de réduire ses mensualités de remboursement.

Une assurance pour garantir le remboursement

Lorsque vous demandez un prêt immobilier à votre banque, celle-ci veut savoir si vous allez être capable de la rembourser. Elle va donc examiner vos revenus, votre taux d’endettement et les garanties que vous offrez (cautions, hypothèques…).

Mais la banque veut également se protéger si vous rencontrez un problème inattendu comme une perte d’emploi, une incapacité de travail, une situation d’invalidité ou un décès. C’est pourquoi elle exige le plus souvent une assurance pour rembourser le crédit dans ce genre de situation. C’est ce qu’on appelle l’assurance emprunteur.

Or, cette assurance coûte cher et peut représenter plus d’un tiers du montant total d’un emprunt immobilier. On estime ainsi qu’en 2021, le chiffre d’affaires de l’assurance emprunteur dépassait les 14 milliards d’euros, en constante augmentation.

Depuis 2010, plusieurs réformes permettent aux emprunteurs de souscrire une assurance de prêt différente de celle proposée par leur banque. Lire à ce sujet, notre article « Comment réduire le coût de votre emprunt immobilier ? ». Cela a donc introduit une certaine concurrence.

La dernière en date, la loi Lemoine, permet même de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Et elle acte la fin des questionnaires médicaux pour les emprunts inférieurs à 200 000 euros.

Mais le bilan remis en début d’année par le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) est plus que nuancé.

Il faut dire que les banques ne sont pas prêtes à lâcher cette poule aux œufs d’or. Elle représentait en 2021 plus de 36 % de leur chiffre d’affaires contre 3,4 % pour l’assurance auto et 4,6 % pour l’assurance habitation. Ceci à travers leurs filiales d’assurances spécialisées.

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Un bilan mitigé des réformes successives

Même si le CCSF parle de vrai succès pour la résiliation infra-annuelle, la délégation d’assurance, elle, ne serait demandée que pour 7,5 % des nouveaux crédits immobiliers.

Précisons que :

  • la substitution d’assurance intervient en cours de crédit, et intègre donc la résiliation infra-annuelle ;

  • la délégation d’assurance se fait au moment de la signature du contrat de prêt, et consiste à choisir une autre assurance que celle de la banque.

Que Choisir estime même que les assurances alternatives n’ont augmenté leur part de marché que de 0,7 % entre 2021 et 2023. Elles ne représenteraient encore que 16 % du total.

Le rapport souligne également un résultat à tempérer pour l’autre mesure phare de la loi Lemoine : la suppression du questionnaire médical.

Rappelons que le questionnaire médical n’est plus exigible pour les prêts inférieurs à 200 000 €. Avec une autre condition : le remboursement doit prendre fin avant les 60 ans de l’emprunteur.

En effet, malgré un taux de souscripteurs d’un prêt de moins de 200 000 euros atteignant 58,5 %, seuls 23 % pouvaient bénéficier de l’exemption médicale. Cette situation proviendrait d’un allongement de la durée des crédits.

Mais pour plusieurs associations de malades, certains acteurs bancaires appliqueraient des tarifs plus élevés pour les contrats sans sélection médicale. Et d’autres acteurs soulignent que certaines compagnies d’assurance prévoient de réduire la prise en charge de pathologies antérieures à la signature du contrat, s’il n’y a pas de questionnaire médical.

Ce triste constat va donc à l’encontre de la volonté affichée de faciliter l’accès au crédit des personnes malades.

Les banques font de la résistance

Autre point noir : le délai pour l’établissement d’un avenant en cas de demande de substitution a une forte tendance à s’allonger. La loi oblige les banques à respecter un délai de 10 jours. Mais de nombreux établissements accusent un retard important dans le traitement des demandes. Il atteindrait même 40 jours, voire plusieurs mois.

La question de l’équivalence des garanties reste également un prétexte important de résistance de la part des bancassureurs. La complexité de certains contrats et leur manque de clarté provoquent des difficultés pour les emprunteurs à proposer des offres concurrentes acceptables de délégation d’assurance.

Certes la fourniture obligatoire d’une fiche d’information standardisée (FSI) à tout candidat emprunteur est respectée. Mais l’insuffisance d’information reste un problème majeur.

Cela touche notamment la liste des documents nécessaires pour demander un changement d’assurance. Cette insuffisance complique le processus de traitement du dossier, et ressemble donc fort à une tentative pour décourager les emprunteurs.

C’est pourquoi les emprunteurs qui veulent changer d’assurance emprunteur ont tout intérêt à demander les conseils du Groupe Gesco Assurances.

Courtier indépendant de La Réunion, ses conseillers sont à votre disposition pour vous aider à construire une offre alternative que les banques ne pourront refuser. Vous pouvez les rencontrer dans l’une de ses trois agences, à Saint-Paul, Saint-Denis ou Saint-Pierre.

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